分類:美國奮鬥經驗雜談

在房價高翻天的加州殺出重圍:買房前的基礎知識與心理建設

我本職並不是房仲,也沒有幫任何建商業配,
寫這系列的文章是想鼓勵年輕人對未來多一點希望,
越來越多人打消買房的念頭,甚至不敢來矽谷,
我薪水並非傳說等級,也沒有要家族支援,
靠股票投資節稅穩紮穩打,兩年多後也在灣區擁有自己第一個家,
我不想爭論為什麼要買房這種議題,
而是幫助人了解美國房地產的基礎知識,還有財務規劃的心態調整。

買房前的心理建設

幾年前我剛到矽谷時,眼巴巴望著每個月辛苦賺的薪水,一兩千美金流進了房東的口袋,跟朋友聊天時透露想在3 – 5年內買房,得到的反應多半是: 「少做白日夢啦,想想晚餐吃什麼卡實在。」

有些危言聳聽的新聞,告訴我們矽谷房價多可怕,久而久之我們理所當然地認為,應該屈就矽谷難以買房的事實。然而,我是理工背景出身,工程師的存在就是為了解決問題。即使矽谷房價日益攀升,我們不應該選擇放棄,而是如何在困難中殺出重圍,找出適合自己的解決之道不是嗎?

人類的惰性和悲觀,永遠是自己最大的天敵。我們也許曾經擁有目標,卻告訴自己現階段不可能,年復一年日復一日重複同樣的人生。如果不願意從當下開始,循序漸進地去執行,縱使再等待多久歲月,目標絕對不會有完成的一天。

所以,當我們腦海中浮現不可能這三個字,請立刻捨棄這些不可能的想法,轉念去思考:我要怎麼讓不可能化為可能?實際上,人生中所有的規劃都該如此,我們先有一個明確的長期目標,然後問自己,我該如何達成?以此為依據設定中期目標和短期目標。

舉個例子,我希望5年後一間咖啡廳,假設實際了解店租跟耗材後,計算出要有10萬美金的資本額,所以每年起碼要有2萬美金的儲蓄。然而,考量其他生活開支,5年後預計至多只有7萬美金,因此剩下的3萬我想使用貸款,要成立公司使用商業貸款?還是使用個人信貸?依此類推,持續思考研究這些選項,中期和短期目標就會逐漸清晰了。

美國買房基礎知識: 首付與房地產交易制度

在探討矽谷買房基礎知識之前,我們必須對自己的買房的目的有透徹的理解:我為什麼要買房?買房在我的財務規劃裏扮演什麼角色?這是投資房還是自住房?買下了打算住多久?我之後會一直待在矽谷,還是會搬去其他地方?

要知道,買房是一件人生大事,不要一時衝動下手。從投資的角度來看,美國房屋交易要付給買賣方仲介約房價6%的費用,所以過戶瞬間立刻損失6%的房屋價值,還不包含買賣過程的其他手續費。租房不喜歡大可以明年拍拍屁股走人,而房子一旦簽約買下,想要再賣出又是一段勞心勞力的過程,不得不三思而後行。

在美國想買下一棟自住房,必須要有一定額度的首付(Down Payment),首付的多寡會影響銀行貸款的利率跟批准難易,也會影響賣家要不要接受你開價的意願。美國房屋的買賣,是先由買方下一份Offer,Offer裡面會標明開價,包含買家出多少首付和銀行貸款額度,再由賣方決定要不要接受買方的Offer。通常首付越高甚至全現金Offer,會非常有競爭力,因為賣方就不用承擔買家貸款失敗的風險。

許多買家看房的第一個問題就是:這房子在市場多久了?如果時間過久,買家就會合理懷疑這物件是不是有問題。有時候倒楣的賣家遇到上述買家貸款失敗的情況,如果其他潛在買家沒問詳細原因,看到房子進sale pending又被釋出,因此不敢出手,結果就是賣家失去不少成交的機會。所以,賣家挑選Offer的時候,出價並不是唯一的考量,首付多寡跟銀行批准貸款的時間長短也是非常重要,有時候一封文情並茂的書信,也可能成為感動賣家選擇買家Offer的關鍵。

矽谷之所以高房價,也是源於美國這種競價的房屋交易制度,賣家將房子陳列在市場前,會先決定一個上市價格(Listing Price),一個區域的房子如果有許多買家願意出價競標,我們稱為賣方市場(Seller’s  Market),反之稱為買方市場(Buyer’s Market)。然而,在矽谷熱門地段,譬如南灣一些好學區的房子,一釋出就會吸引許多買家前來加價競標,最後成交價格(Sold Price)往往遠高於上市價格,這也就是為什麼矽谷的房價逐年飛漲的原因。

美國買房基礎知識: 房屋仲介與貸款官

美國房地產交易,買賣雙方都各有一個仲介代表,代表買方的稱為買方仲介(Buyer’s Agent)。跟台灣不同的是,美國上市的房地產物件是仲介公司共享的,因此買方仲介幾乎可以帶看所有的房源,我們也很容易查詢鄰近地區實價登錄的價格,藉此參考決定Offer該下多少金額。買方仲介可以幫我們搜尋跟過濾房源,帶我們去看房,擬定Offer出價戰略,處理Offe得標到交屋間繁雜的文件,最重要的是,根據經驗發現房屋潛在問題,避開地雷房屋。我強烈建議首次購屋者(First-Time Home Buyer)一定要找個有耐心的買方仲介。

當你去看房時,有些賣方仲介(Seller’s Agent)會問你要不要讓他/她也代表買方仲介,之後分給你6%仲介費的一部分,切記不要因小失大。賣方仲介是以賣方的利益為優先,除非你對房地產已經非常熟悉,否則房屋本身或交易過程有問題,你可能也無從得知。

除此之外,在開始尋找買方仲介前,必須先明白自己的經濟能力,可以負擔多少價格的房子。我們可以使用一些網站提供的購買力計算機(Affordability Calculator)。想更精確一點就要找貸款官(Loan Officer),貸款官根據實質收入,債務狀況和信用分數,計算出銀行至多願意貸款的金額,稱之為最大可貸額(Maximum Loan Amount)。最大可貸額加上首付,就是我們能購買的房屋金額上限。

不同仲介有專門負責的區域,每個仲介專攻的房地產價格也不一樣,在聯絡時先確定他們對你的案子有興趣,避免浪費彼此的時間。如果過程中你認為不合適,換掉仲介的情況也很常見。至於貸款官的選擇,貨比三家不吃虧,有經驗的貸款官可以找出很棒的房貸組合,幫你省下不少貸款月付額(Mothly Payment),注意!不要短時間內讓貸款官對你的信用分數(Credit Score)做過多次的分數查詢(Hard Poll),會造成信用分數驟降,連帶影響你的貸款利率。

買房就是在談一門生意,也很講究緣分

謹記在心,牽扯到錢的事情就是做一門生意,商場如戰場,時時刻刻保持懷疑跟查證的精神,多與買方仲介跟貸款官討論問題和學習知識。如果Offer沒有被賣家接受也別灰心喪氣,買房很講究緣分的,跟尋找人生中的另一半一樣,未來的家正在遠方某處等你,你現在的努力跟奮鬥,都是為了某一天來臨時,不會錯過與它美好的相遇。

下一篇,我想聊聊矽谷看房的經驗,以及旅途中經歷的人事物。

不同的族裔、不同的美國夢,同樣地努力打拚:矽谷租房到買房歷險

那一年,在東岸冰天雪地的賓州,鏟掉車頂厚厚的積雪,整台車裝載的就是我全部的家當:兩個登機行李箱,一床用洗衣籃裝的棉被,和感恩節特價搶到的躺椅。隻身一人開車穿越到幾千英哩外的加州,雖然路途遙遠,心中卻對Golden State 充滿了期待,想像風光明媚的椰子樹海灘,和電影裡陽光灑在濃霧剛散去的金門大橋。

矽谷除了充滿陽光不會下雪,再來就是亞裔移民跟餐廳非常多,所以你完全不用擔心食物的問題,在親戚家暫住的期間,我每天狂吃台灣美食跟珍奶,想一輩子待在這的幻夢,卻在開始找租房後立刻涼了半截。

矽谷高房價高租金的震撼

美國房型主要有三種:Condo,Townhouse,Single Family House(SFH)。Condo類似公寓大樓,有些是管理公司集體管理,有些是房東分開招租。Townhouse則像連排透天,通常會跟鄰居分享牆壁,其中Condo跟Townhouse都會有HOA管理整個社區,必須要繳社區管理費。至於Single family House就是獨立一戶的透天厝,會有自己的院子,可以讓小朋友或寵物在後院玩耍。

以矽谷的南灣為例,想找獨立一戶的Condo,月租起碼2000美金以上,還不包含水電網路,如果要地點好或大樓新,一個月花掉2500甚至3000都有可能。因此,即使在擁有許多高收入軟體工程師的矽谷,幾個同學朋友,在有家庭之前,大家一起合租Townhouse或SFH是家常便飯。這邊給個比較標準,在東岸鄉下唸書的時候,只要700美金就可以租到很不錯的公寓套房了。

在不想繳租金幫房東付房貸的考量下,我跟兩個朋友在地理位置離稍遠的Campbell找了間兩房兩衛的公寓,你問多的一個人住哪?當然是客廳阿!這樣每個人的房租可以壓到約1000美金,我們還去IKEA買了屏風加工,讓家裡看起來真的像三間房,常有種回到大學宿舍的既視感,一群同學擠在合租的公寓內,在窄窄的餐廳裡吃晚餐看台灣新聞配飯。

於擁擠跟塞車中求生存

然而,等待我們的挑戰還不只有房價,第一天準備上班的時候,打開Google Map一看差點暈倒,道路上整排密密麻麻的紅線,還有車禍跟施工標記,原本15分鐘的車程瞬間拉昇到40分鐘,但我居然不是唯一一個遲到新人訓練的,人資對於我們這些不知矽谷交通恐怖的菜鳥也習以為常,只是淡定的微笑說:Welcome to Bay Area!

幾個月以後我漸漸認識周圍的鄰居,也是讓我開了眼界,美國很多老式公寓都是木板隔間,隔音效果非常差,我的房間又剛好緊鄰左邊的客廳,週末早上常會被星際大戰的音樂驚醒,有天實在受不了,去敲門請鄰居電視關小聲一點,來應門的是個很客氣的印度移民,我瞥見客廳裡擠著五個人圍坐吃早餐,父母,老婆和兩個小孩,之後閒聊才知道他也在科技公司上班,爸媽現在只能用觀光簽來暫住,希望有朝一日把他們都接來美國。

種移民與不同的美國夢,都為下一代在努力

整個公寓就彷彿是美國社會的縮影,每一戶都代表了不同的家庭,也許每個人對美國夢的解釋不盡相同,但大家都為了自己跟家人的未來不斷努力。

為了下一代的教育,高科技移民的第一代,紛紛想盡辦法讓孩子擠進高分的公立學區,造成這些區域的房價飆漲,擁有滿分學區的同儕競爭只是第一步,為了錄取美國頂尖名校,孩子們報名才藝班,營隊,補習班,為的就是在大學申請文件上,有多采多姿的經歷。

在矽谷工作後,接觸到許多不同族裔的人群,在看似陽光愜意的天空下,頂著生活的高壓前進,這裡是資本主意的極致體現,昂貴的醫療保險,物美卻不價廉的餐館小吃,政府動輒40%的收入稅金,以及令人瞠目結舌的房價,造就了矽谷極端的貧富差距。

日積月累,滴水穿石,在灣區有個安身立命之所

於是,我開始去探討,我的美國夢是什麼?許多移民前輩當年比我們更加艱苦,他們是如何走過來的?

兩年後,在不靠家族支援下,我在灣區拿下了人生第一棟SFH,擁有了自己的家,一部份是運氣,另一部份是學習跟思考,最重要的是努力。以前我毫無金錢觀,對節稅股票選擇權一竅不通,卻在假日觀察起密密麻麻的股價線圖,研讀起厚厚的稅法條文,甚至為了節省20美金殺去超市特價,或搜尋半小時只為一張Coupon Discount。我深刻體悟,妄想一夕致富是非常困難的,風險跟收益是成對的雙面刃,必須有一個長期的財務目標,透過嚴謹的規劃跟付諸行動,日積月累,滴水穿石,循序漸進一步步完成。

這裡可能有人提出異議,汲汲營營的生活有什麼意義?回到上一節所說的,人們對夢想的定義不一樣,我認為每個人的人生都是獨一無二的,沒有所謂的對錯,單純想法與體驗不同罷了。在我的觀念裡,犧牲部份娛樂時間,研究投資理財,買下房屋後可以將月租2000美金的金流轉為房貸的一部分,是個非常划算的選擇。

如果有下一篇的話,來聊聊矽谷買自住房的經歷雜談,在這個過程中,我也體會到另一件人生課題:溝通和妥協。